承租方解除租赁合同
- 作者: Biting彡
- 来源: 数月亮
- 2021-05-28
（1）租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立租房合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。这里“承租人”应当扩大解释为包括承租人之共同居住人，共同使用人等等与租赁物的安全程度有利害关系的人。在一般买卖合同中，若买受人明知标的物存有瑕疵仍购买的，一般应免除出卖人的责任并不允许买受人解除合同。但在租房合同则不能因此而不允许承租人解除租房合同。但是，承租人既然明知租赁物存在有危及安全或健康的瑕疵，仍执意租赁该物的，虽然可以允许其解除合同，但在解除租房合同以前如发生因租赁物的危险所致损害时，承租人不能对此不承担任何责任，因为承租人明知这种危险性的存在仍要租赁该物，应认为主观上对损害的发生也有过错，因此对损害也应承担相应的责任。
（2）因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现租房合同目的的，承租人可以解除租房合同。条件是：租赁物部分或全部毁损、灭失；租赁物的毁损、灭失不可归责于承租人；租赁物毁损、灭失的程度已使租房合同目的无法实现。租赁物的部分毁损、灭失并不影响租房合同目的实现，或者只是部分地影响承租人的使用收益还不足以影响整个租房合同目的的实现的，承租人不能据此解除合同。
（3）承租人在租赁期间死亡，其生前的共同居住人有权继续原租赁合同，但可否解除租房合同？我们认为，就该法律规定的目的而言，是为保护承租人生前共同居住人的利益，为了使承租人的生前共同居住人不因与承租人无法定继承关系而在其死后骤然无所依靠。但这既为一种授权，该同居人自然可以选择。如其认为其无须受此种保护和特别照顾，自得不继续该租房合同而解除之。承租人之法定继承人或指定继承人，因依其与承租人关系可以取得承租人地位，因此可以解除租房合同。
在房屋租赁中，继承人继承租房合同关系后，是否可以以解除租房合同的方法而使承租人生前之共同居住人搬迁？我国台湾地区学者史尚宽认为，与承租人同居的家属都不是继承人（如妾、童养媳），而继承人有继承权时，其使原同居家属搬出，自各方面视之，均为不当，构成权利滥用，此时继承人对于同居家属应为转租或租赁权之让与，其与居住结合之营业利益等，应由同居家属偿还于继承人。出租人不得主张其为未经自己承诺之转租或租赁权之让与。因为同居家属原来就是与承租人共同使用收益的。在继承人和同居家属交涉未定之时，出租人可以向任何一方请求租金。交涉久拖不决的，出租人可因此解除租房合同。我们认为，根据《合同法》的规定，承租人之生前共同居住人不限于“同居家属”，而且共同居住人可以直接要求继续原租赁合同，即使承租人之法定继承人亦不得干涉。因此，如该共同居住人继续原租赁合同的，应认为已继承原承租人之地位，则其有交纳租金、保管租赁物的义务。若承租人业已提前支付租金，而该共同居住人又非其继承人时，继承人得就承租人已支付的租金主张不当得利返还。
（4）因第三人对租赁物主张权利，以致承租人无法对标的物使用、收益，行使租赁权的。按照《合同法》的规定，承租人在这种情况下可减少或不支付租金。那么，在这种情况下，承租人是否可解除合同？应当认为，租房合同可否解除，关键不在于是否存在第三人主张权利的情形发生，而在于这种主张是否确实已经使承租人不能对租赁物使用、收益，导致合同的目的无实现可能。如果出现这种结果的，承租人当然可以解除租房合同。
（2）因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现租房合同目的的，承租人可以解除租房合同。条件是：租赁物部分或全部毁损、灭失；租赁物的毁损、灭失不可归责于承租人；租赁物毁损、灭失的程度已使租房合同目的无法实现。租赁物的部分毁损、灭失并不影响租房合同目的实现，或者只是部分地影响承租人的使用收益还不足以影响整个租房合同目的的实现的，承租人不能据此解除合同。
（3）承租人在租赁期间死亡，其生前的共同居住人有权继续原租赁合同，但可否解除租房合同？我们认为，就该法律规定的目的而言，是为保护承租人生前共同居住人的利益，为了使承租人的生前共同居住人不因与承租人无法定继承关系而在其死后骤然无所依靠。但这既为一种授权，该同居人自然可以选择。如其认为其无须受此种保护和特别照顾，自得不继续该租房合同而解除之。承租人之法定继承人或指定继承人，因依其与承租人关系可以取得承租人地位，因此可以解除租房合同。
在房屋租赁中，继承人继承租房合同关系后，是否可以以解除租房合同的方法而使承租人生前之共同居住人搬迁？我国台湾地区学者史尚宽认为，与承租人同居的家属都不是继承人（如妾、童养媳），而继承人有继承权时，其使原同居家属搬出，自各方面视之，均为不当，构成权利滥用，此时继承人对于同居家属应为转租或租赁权之让与，其与居住结合之营业利益等，应由同居家属偿还于继承人。出租人不得主张其为未经自己承诺之转租或租赁权之让与。因为同居家属原来就是与承租人共同使用收益的。在继承人和同居家属交涉未定之时，出租人可以向任何一方请求租金。交涉久拖不决的，出租人可因此解除租房合同。我们认为，根据《合同法》的规定，承租人之生前共同居住人不限于“同居家属”，而且共同居住人可以直接要求继续原租赁合同，即使承租人之法定继承人亦不得干涉。因此，如该共同居住人继续原租赁合同的，应认为已继承原承租人之地位，则其有交纳租金、保管租赁物的义务。若承租人业已提前支付租金，而该共同居住人又非其继承人时，继承人得就承租人已支付的租金主张不当得利返还。
（4）因第三人对租赁物主张权利，以致承租人无法对标的物使用、收益，行使租赁权的。按照《合同法》的规定，承租人在这种情况下可减少或不支付租金。那么，在这种情况下，承租人是否可解除合同？应当认为，租房合同可否解除，关键不在于是否存在第三人主张权利的情形发生，而在于这种主张是否确实已经使承租人不能对租赁物使用、收益，导致合同的目的无实现可能。如果出现这种结果的，承租人当然可以解除租房合同。
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