设备管理的含义

范文一：设备管理的含义

设备管理的含义

现代工业企业中,设备反映了企业现代化程度和科学技术水平,在企业生产经营过程中占据着日趋重要的地位,对企业产品质量、产量、生产成本、交货期限、能源消耗及人机环境等都起着极其重要的作用,更是生产安全的只要基础。随着科技的迅速发展,企业生产设备在不断更新,产品生产的自动化、连续化程度越来越高。所以设备对企业的生成发展和市场竞争能力有举足轻重的影响。设备管理是整个企业经营管理中的一个重要组成部分,它的任务是以良好的设备效率和投资效果来保证企业生产经营目标的实现,取得

最佳的经济效果和社会效益。

设备管理是指以设备为研究对象,以提高设备综合效率、追求设备寿命周期费用最经济、实现企业生产经营为目标的、运用现代科学技术、管理理论和管理方法,对设备寿命周期的全过,从技术、经济、管理方面进行综合研究和科学管理。设备的寿命周期是指设备规划、设计、制造、选型、购置、安装、使用、维修、改造、报废甚至更新的全过程,它包括设备的物质运动和价值运动的两个方

面。

设备管理应从技术、经济和管理方面进行综合管理,下图表示

了三者之间的关系及三个方面的主要组成因素。

设备管理

经济方面管理方面技术方面更新、改造、维修和劣化损固定资产投资大维修经济性设计制造技术设备诊断技术维修技术规划管理系统信息反馈系统维修管理系统失和折旧评价

1.技术方面

技术方面是对设备硬件进行的技术处理,是从物的角度控制管理活

动。主要组成的因素有,

1) 设备设计和制造技术。

2) 设备诊断技术和状态检测维修。

3) 设备维护保养、大修、改造技术。

其要点是设备的可靠性和维修性设计。 2经济方面

经济方面是对设备运行经济价值的考核,是从费用角度控制管理

活动其主要组成因素有,

1, 设备规划,投资和购置的决策。

2, 设备能源成本分析。

3, 设备改造、更新、大修的经济性评价。

4, 设备折旧。

其要点是设备寿命周期费用评价

3.管理方面

管理方面是从管理等软件的措施方面控制,即从从人的角度控制

管理活动其主要主城因素有,

1, 设备规划购置管理系统

2, 设备使用维修管理系统

3, 设备信息管理系统

其要点是建立设备一生的综合管理。

范文二：物业设备设施的管理

物业设备设施的管理 一、物业设备设施管理的现状和发展趋势 一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气传统的物业设备管理侧重于现场管理主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养把各种设备能够正常运行作为工作目标着眼于有故障的设备具有“维持”的特点、但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为大楼或小区建成后招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题:诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化典型如空气品质等等。据报道武汉5座180米以上的大型建筑虽大都设置有BA系统但系统运行情况差异很大。运行正常且在物业设备管理中起到重要作用的仅占20运行不正常但尚可使用的只有45另有35左右是在大楼使用多年后仍不能开通运行或运行一段时间后即发生故障无人修复。 导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利而过多地考虑了如何节省一次性投资如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中较少考虑各项设备集成后的协调和匹配而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手工程前期介入的工作几乎不做或做得很少设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。工程竣工后系统运行尚不稳定竣工资料亦不完整但却匆匆赶着验收、评奖特别是采用了一些智能设备的物业往往为了眼前需要把智能化吹得天花乱坠却不管是否真的在营运过程中起到应有作用。其次是部分物管企业服务的观念还没树立起来在工程交付使用后相当数量的转制企业和房地产商下属的物管公司中的人员没有受过专业培训颠倒与业主的关系动辄给业主发布通知、指令要用户这样、那样只关心收钱、不高兴办事客户稍有意见就对人家上纲上线。第三的一个认识误区就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了这就是物业设备设施管理的全部工作内容这个认识在不少物管公司具有普遍性这就导致许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏现象普遍。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是人没有意识到良好的物业环境品质即各种物业设备设施的运行效果才是物业设备管理的最高工作目标。另外国内物业设备管理的技术含量不高人才匾乏招聘合适的设备管理人员比较困难凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设备管理的主流国内各种层次的培训但无论是内容还是对象都还没能完全跟上物业设备管理的发展形势。以智能建筑为例虽然去年10月国家已出台智能建筑设计标准但各省市在理解和应用上均还存在不同的误区。 各种自控、网络及通讯、视频设备等进入物业设备的管理范畴后系统集成工作越来越重要管理工作日渐复杂综合程度不断提高在物业管理中的独立性越来越突出因而国外在80年代末90年代初将其从传统的物业管理范围内脱离出来将其视为新兴行业将其称之为物业设施管理Facility Mangagement称为FM。将其定义为从建筑物业主、管理者和使用者的利益出发对所有的设施与环境进行规划、管理的经营活动。认为这一经营管理活动的基础是为使用者提供服务为管理人员提供创造性的工作条

件以使其得以尊重和满足为建筑物业主保证其投资的有效回报并不断地得到资产升值为社会提供一个安全舒适的工作场所并为环境保护做出贡献。现代化的物业由于采用了高度自动化装备和先进的信息通信与处理设备能全面获取建筑物的环境、人流、业务、财务、设备的信息从经营战略的高度进行设施管理因而与传统的设备设施管理有很大区别。管理的特征从现场管理上升到经营战略主要工作目标从维持保养上升到寻找服务品质与服务成本的最优化管理的着眼点从发生问题的设备到全部固定资产管理对象的时间从当前扩大到物管范围全生命周期内及未来的更新设施管理所需的知识与技术从单纯的建筑物本身的水暖电设备相关延展到与建筑、设备、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等相关承担FM工作的部门也从单一的设施运行维护部门发展到需由多部门交叉、协调进行复合管理。 二、物业设备设施的LCC分析 现代建筑从规划阶段开始就应考虑今后物业管理的需要。价值工程中有一个LCCLife CycleCost的概念。所谓 LCC即“寿命周期成本”是指设备或系统从诞生至报废整个寿命周期所需费用的总和大体上包括规划设计与建设费用、日常运行及维护管理费用和废弃处置费用三个部分往往数倍于传统意义上的设备购置和使用费用。 从上述说明可以理解设备的总费用即LCC费用是在整个寿命周期内按时间序列产生的的费用的总和考虑寿命周期内利率的影响后将各项费用累加就得到投资初期时的可比LCC值。 将LCC值除以系统或设备的使用寿命即使用年限得到每一年的营运成本称为EUAC。在相同使用效果的条件下EUAC越小系统和设备的经济效益越高。物业设备管理的主要目的就是在提供优质的服务品质前提下最大限度地降低EU-AC。 如何降低EUAC一是在设备和系统选型中选用EUAC最低者二是在设备营运过程中对系统和设备采用节能技术措施或加强管理使设备日常营运费用降低、并延长寿命只要为采取这些措施所增加的投资可在寿命周期内回收就是可行的。 我们提倡物业设备与设施设计人员不应只考虑到第一次投资更要为降低和控制设备系统寿命周期内的全部成本着想为有利于物业设备管理、提高物业服务水平着想最终使物业各方受益这便是运用LCC概念进行技术经济比较的意义。 理解和掌握LCC理论对工程技术和管理人员都会带来管理和设计观念上有益的转变: 1、节能不是孤立的而是系统的 在设计阶段各项设施及设备的选型应选择能效比高的型式和设备。单体能效比高不等于系统能效比高。如空调系统由冷水机组、锅炉、冷冻机、冷却塔、水泵、风机及末端装置组成能耗也由各个组成部分能耗组合而成的。把这些设备集成在一起各项设备间还有一个相互协调、匹配的问题。所以在各项设备选型过程中既要注意设备在单机满负荷下的能效比也要注意设备在系统中部分负荷下的能效比既要注意设备单独运行的特性也要注意它与系统特性曲线的交点是否处于高效区既要考察新机组的能效比也要考察机组在使用过程中能效比的衰减速率和磨合后能效比的稳定程度空调系统不仅要注意系统在设计负荷下的能效比还要注意系统的季节能效比。考试大论坛 两者系统的范围也会随智能化水平的提高得到扩大水、暖、电、讯等各自可独立成为系统但它们在智能化物业中被集成了一个更大的系统各专业系统间联动的效率如何也影响着各个小系统的工作效率这是需要注意的。 在设计时注意系统的形式也是重要的如高层给水系统下行上给和上行下给的结合、单立管排水系统的具体实现形式等等。各专业系统有时本身也要扩展以适应发展需要如给排水系统会派生出中水系统、饮用水直供雨水、海水的利用等都是切实有效的节能措施何时采用应结合LCC理论统筹考虑留下合理的发展余地。 2、更加注意投入和产出

的效益明确树立投资回收期的观念 采取节能措施和新技术通常引起一次投资的提高。通过比较如果增加的投资在寿命周期内能收回且在寿命周期余下时间内所节省的运行费大于所增加的投资多出部分成为收益则值得采用。如在高层给排水和面积较小、供水高度不一的场合就应优先考虑采用调速水泵在空调系统中应优先考虑采用变频控制的变风量风机只要比较结果符合上述要求就可以采用。但需考虑机器设备性能在这方面的可靠性和质量要求厂家为此类高级设备提供切实可靠的售后服务。切忌斤斤计较初期投资因为此类设备通常不仅仅能降低营运成本而且能够提高供水、空气调节、电气自控等的水平和质量。业主的满意将会成为珍贵的无形收益也能降低EUAC。 3、节能主要是靠提高能源利用效率而不是“节省”下来的 国外FM观念已从单纯的抑制需求、减少耗能转变为提高能量效率节能不能以降低对用户的服务品质来实现。美国几年前就大力推广“能量之星Energy Star”也正是这种思想的充分体现。之所以出现这种转变原因有二:首先随着社会整体经济水平的提高用户对舒适度的要求逐渐提高。提供优良的水、暖、电、讯等建筑设备的使用环境已成为提高第三产业生产率的重要手段这就必须在节能和优良的工作和生活环境之间寻求平衡。客观上要求系统和设备高效率地工作。其次“终端节能”的概念逐渐深入人心大家能够普遍意识到在能源消费的终端投资1元钱用于节能相当于对能源开发投资5-10元钱。因此在保证物业环境品质的前提下提高能源的利用效率而不增或少增加能耗就意味着可以节省大量一次能源和开发资源所付出的环境代价。 提高能源利用效率既依赖于技术的进步也要从设计和管理两方面努力。如在暖通工程中在增加新风量的同时设置热回收装置并在新风处理和热回收过程中采用直接数字控制DDC结合冷媒替代而改用新型高效率设备把离心式制冷机能效比可以从旧机器的 0.26-0.34kw/ kw提高至 0.20—0.28kw/kw甚至 0.14kw/kw采用背景空调十桌面空调结合的空调方式等等。在给排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作杂用水等等。在环境控制中采用智能型传感器综合检测温度、湿度、室内风速和表面平均辐射温度及照度按服务区域客户要求的指标控制光、热环境等。 政府在计划经济时代习惯统计各生产部门的标煤消耗这对比较能源利用率大有启发。我们在进行此项工作时也可以将不同的能源品种统一折算为一次标煤消耗进行比较。同时还要综合考虑当地能源价格和价格变化趋势、当地能源结构、各种设备自动化水平高低、设备的使用寿命以及初投资回收期长短等多种因素。 三、物业设施营运维护的基本原则和方法 设备在寿命周期内发生故障的情况用故障曲线表示称之为“浴槽曲线”Bath-tub Cuve如图 1所示。图中互123三条曲线分别表示只使用不保养、事后保养驮し辣,

植煌谋,绞较鹿收下实姆?榭觥,最为平缓可见采取预防保养可以大大降低设备的故障率。 在初期故障期为了减少故障尽快让设备能够稳定地工作 FM工程师要了解装置中的易损件和易损部分加以特别注意。同时还要了解设计、施工和材料方面的具体情况确定系统不可靠性的原因并加以解决。为此FM工作人员在物业设备订货阶段阶段就应该到位进行工程跟进并结合物管进行监理熟悉系统、学习操作和保养的方法和程序。 在偶发故障期设备经过磨合后故障率下降到容许值下。此时应加强教育培训及备品管理着重于提高设备管理人员对故障的检测诊断能力和修理能力。并研究如何改善工作环境、加强保养实行“小步快跑”的工作方针不断从点滴处改进做起 在磨耗故障期设备和系统接近或达到各自的寿命期故障率上升。但如果在磨耗故障期之前将部分零部件更新可降低故障率。在磨耗故障期也应

精心进行预防保养定期检测尽量延缓系统和设备磨损和劣化速度。 系统和设备的磨耗分有形磨耗物质性磨耗和无形磨耗经济性磨耗。前者可以通过合理使用、科学保养而减缓磨耗延长设备的使用寿命。但需注意到再好的维护保养都不能解决技术落后和升级换代问题设备一旦落后就不能继续使用以免造成无形磨耗。 无形磨耗有两种一种是由于技术发展或长期使用后原有设备落后了设备的使用价值已部分甚至全部丧失。另一种是由于生产力水平提高了产品虽未变但已不值原来的价值。由于技术进步而导致的无形磨耗在电子、通讯和自控、计算机行业等表现得特别明显因此从LCC的角度考虑物业智能化系统的建设不宜超前这方面的设备与网络满足够用、适用的标准就行了适合分步进行这是在进行物业智能化建设中尤需注意的问题。Novell网始终未被WinNT网络技术所取代一个重要的原因就是Nove11网对硬件兼容性远好于NT网可见在物业设备设施管理中应将无形磨耗的因素考虑在内电子通讯产品在进行LCC比较时对无形磨耗的价值视情况一般可按20-50进行合理的折算。 在现代 FM工作中对设备的运行管理已经可以完全摆脱单凭经验和手工操作的传统模式计算机辅助运行管理系统CMMS成为大楼BAbuilding automation建筑自动化系统的重要组成部分。值得一提的是目前在智能化综合布线中非常流行的BACnet和LONWORKS以及现在新兴的波黑系统和蓝牙技术为不同制造厂商在不同数据平台上构筑的DDC控制器之间和设备与厂家之间顺畅实现数据交换、完善CMMS提供了技术基础各种专业设备一定要通过它们才能找到成本和服务效能的最优。设备管理人员对这些技术的应用状况应比较清楚一旦时机成熟就要毫不犹豫地采用。 目前市面上常见物业管理信息系统有设备管理子模块但功能比较简单已经不能满足现代物业设备设施的信息化管理现在已出现了专门的物业设施管理信息系统FMMIS。这个管理信息系统的目标是建立高质量、现代化和数字化的。设施管理信息系统为网络社区提供各种物业支撑并为网上物业服务提供必要的物业设施信息和设施维护解决方案。 物业设施管理信息系统的主要功能和目标包括:设施图纸管理设施的条件查询由表查图根据位置查询设施由图查表缩放图形时自动关闭或打开有关图层直接打开或关闭图层设施开关和参数设置设施运行状态的显示和统计历史记录沿线追踪显示功能设施运行情况的模拟图形和属性数据的修改和锁定密码机制建立维修/维护预案在意外情况下设施的自我调整设施故障原因分析设施故障影响分析图形和表格的输出提供系统框架图。 目前物业设施管理信息系统FMMIS和计算机辅助运行管理系统CMMS还是分开各自存在的。但随着智能化建筑综合布线技术的完善和普及FMMIS将把CMMS的功能融入其中最终实现综合性的设备智能化、自动化管理。 需要说明的是即使是建筑物中实现了完善的智能化硬件和软件也要注意智能化系统的操作与运行必须配备较高技术素质的人员才能发挥其应用作用此外还应有专业维护力量的支持并非一切智能化、自动化就不需要人了实际上这对管理及工作人员的素质要求更高了并不是不需要管理人员了从北京和深圳一些智能小区物管人员的配备来看为发挥建筑物智能化系统的功能与作用在智能化系统投入运行后在管理、操作岗位上投入人员的数量与相同规模的一般物管公司大体上相当但实现的功能和服务内容有了很大的变化一些新的职位如信管、网管和编辑出现了在某些方面上倒更象一家ISP。 四、如何搞好物业环境的品质管理 各种物业设备、设施运行结果决定了物业环境的品质对它们进行管理的最终目的就是希望得到客户满意的物业环境品质。目前所谈到的物业环境品质管理还主要是指IAQ空气品质管理。 国内在这方面

的管理与国外差距极大仅处于追求各项环境监测指标不超过国家有关卫生检疫标准的阶段而国外主要在客户对环境的舒适感上做文章。这说明评价室内空气品质实际并非简单的一个合格与不合格的问题而是一个满意不满意的问题因此用一般卫生检疫的方法是无法评价的也不能揭示出室内空气品质中存在的问题。各地的风土人情有异室内污染特点也不一样人对室内环境的反应和接受程度上的差异导致各地不能通用一套评价标准。国内在这方面做的工作不多。上海自然科学基金项目中有一个尝试建立一套适合国情的室内空气品质评价方法的项目试用效果较好但后来却未继续深入推广开来。除此之外国内尚未开展更多的物业环境品质评价方法的研究重庆的物管企业和研究人员在这方面可以做一些实实在在的工作。 80年代以来IS0-7730以人体的主观热感觉处于中性、风速不大于0.15m/s、相对湿度为50为最舒适的热环境的技术标准受到否定通风空调系统的研究于是由舒适性转向健康性。室内空气品质已成为现代建筑科学的前沿研究课题追求创造一种卫生、健康、舒适的室内空气环境。如何控制物业环境的质量首先进行 IAQ评价就成为必然。 目前国内外评价IAQ一些较为成熟的综合和单项评价方法和评价指标如下: 1、EEI室内环境综合指标评价 狭义的IAQ意味着房间空间空气免受烟、灰尘和化学物质污染的程度。广义地它包括空气温度、湿度和空气流速而热环境这一词还需包括视觉因素如亮度、色彩、空间感。另一方面允许水平的IAQ还取决于暴露时间的久暂个人生理条件及经济观点。从实用的观点来看最佳的环境决定于IAQ推荐值或允许范围的客观标准加上居住者的期望或者说主观看法下限称之为节能允许值或推荐值上限是IAQ所能达到的极限。 2、主、客观评价相结合的综合评价 这一评价过程序主要有三条路径即客观评价、主观评价和个人背景资料。客观评价就是直接用室内污染物指标来评价室内空气品质的方法。选择具有代表性的污染物作为作为评价指标常选用二氧化碳、一氧化碳、甲醛、可吸入性微粒IP、氮氧化物、二氧化硫、室内细菌总数加上温度、相对湿度、风速、照度以及噪声共12个指标来定量地反映室内环境质量。 主观评价主要是通过对室内人员的问询得到的引用国际通用的主观评价调查表格并结合个人背景资料。评价主要归纳为四个方面人对环境的评价表现为在室者和来访者对室内空气不接受率以及对不佳空气的感受程度环境对人的影响表现为在室者出现的症状及其程度。最后综合主、客观评价作出结论。 3、IAQ等级的模糊综合评价 物业环境品质本身就是一个模糊概念因此可用模糊数学方法加以研究由于该方法考虑到了室内空气品质等级的分级界限的内在模糊性评价结果可显示出对不同等级的隶属程度更符合人的思维习惯这是现有的指数评价方法所不能及的。该方法的关键是建立IAQ等级评价的模糊数学模型确定各类健康影响因素对可能出现的评判结果的隶属度。 4、应用CFD技术对室内空气品质进行评估 CFDComPutational Fluid Dynamics

称为“计算流体动量”利用室内空气流动的质量、动量和能量守恒原理采用湍流模型给出适当的边界条件和初始条件求出室内各点的气流速度、温度和相对湿度并根据室内各点的发热量及壁面处的边界条件考虑墙面间的相互辐射及空气间的对流换热得到室内各点的辐射温度结合人体的衣着和活动量求得室内各点的热舒适指标 PMVPredicted Mean Vote。同时利用室内空气的流动形式和扩散特性得到室内各点的空气年龄从而判断送风到达室内各点的时间长短评估室内空气的新鲜度。 5、“通风效率”和“换气效率”评价指标 通风效率为排风口处污染物浓度与室内污染物平均浓度之比它表示污染物被排除的快慢。换气效率是室内空气的实际滞留时间与理论

上最短滞留时间之比可衡量换气效果的优劣与气流组织分布有关。只要这两个指标落入合适的范围内IAQ就是合格的。 6、空气耗氧量COD评价指标 空气耗氧量是通过反应方法测定室内挥发性有机化合物VOC被氧化的空气耗氧量表征室内VOC的总浓度与室内空气品质的其他指标如二氧化碳、一氧化碳、空气负离子、甲醛浓度、微生物等有显着的相关性是综合性较强的室内空气污染指示指标。 总的来讲第二、三种评价方法在物业环境品质管理中用得较多经验相对丰富。 改善IAQ的途径通常有:发挥新风效应消除和控制室内污染源强调对室内相对湿度控制防止尘埃和湿气的积累在物业规划设计阶段遵循生态环境的设计原理等等。 物业环境品质不良严重时会导致法律纠纷从国外已有的判决看建筑通风设备引起的空气品质问题最为严重同时在系统设计、施工中所出现的问题也是影响室内空气品质的一个重要因素。因此应制定保证物业环境品质的相关的法规和标准使建筑和设备从设计到施工、运行管理都有明确的质量保证和法规依据。 物业环境的品质要求今后还会扩展到室内水、电品质及电磁辐射环境等的品质管理。水环境品质的好坏主要体现在给水水质、水压、水量及排水顺畅程度及废污水的高效回收利用等上电环境品质的优劣则主要体现在供电可靠性、频率、电压偏.

范文三：设备设施的管理答案

试卷代号 2:22

4

座号位r

中n央广播电大视学20 0… 21110学 度第年一期"开学专就科摆末考试"半(卷)

物开管理业法规题试

012 1年l 另

得|分|卷人|评

|权i最 。(度

、判断题{…离汪窑确的请在号捂中写对··"内赛不;正确的瑭摇号 中在"写"，错黯无正玫每。小 3 分题， 共51 分}

.1我国《物法》于较2 070 年3 月通，过其联专尊中重形式巍定了~的的建龙筑区物所分

有

2.

)理(

。~.::不f自行智能慧筑建及物其属设施黯，颈委托必物~服务企或盘者其管他理管

人

) ))

. 业主3委会是业员主会大的行执机构，盘向主会大责并提负工作。(告

. 小停4车属于小区内位全金主所钵，开有发不茹自行出得售( 5。. 业管物刑理事绍给具易发有性和普遍。性

(

)二、选黯{择所结出在的四个选择中碟选一出以上个的正确嚣答然， 将其序号股写在嚣嚣的括填号肉。!t、多选选错、选不均分。

得每噩毒分小， 2共0分}

.1据依相关法筑定律妥善，理好处物业相关系邻一般，邀应锚以哪些下黯原?(

A. 平公合理c. 撞撞互

B. 方助便生

活

)b

有生产 利)施。

措2 .物业服企务在业.~f::交远辑业理费时管，可采臼取下的丽(A. 7.1

断C 按合约问收取黯定愈蜗

B .款

罚D .制金主限入出小

区3815

.3 下 哪蜡列情况不蹒于物管业法理关律系?( A. 某市业物务公词服回期亏损长破产 而B. 业 李某主国祸卒死而亡

)

.C 某 物~鼓?公司务市房地向产政行管部主门出颁提发物业《务企业服质证资书》的申 请D.

某物服~公务对词辖内区人有道路边一已枯模倾向路面苑大树不采取的伐移 情施行为

的.4 在物业管黯给中纠能可引发的事刑罪有犯

〈. A蝙诈罪

.B

占财罪产

C

. 故伤意身程擦5 . 物 殷业合务属于同(

.口用榄职权

罪 A有名同

C. 合典郭 部

B食.吃名3合同

。-非理典合

同

得分|评|人每

!

|、篱答嚣{每三题小1 0卦，共3 分 0

1i简珑物业管理法律关.的特系征。

. 2述简物主在&理过程中管事民侵行权的为现。

授. 3音声述 物ll服务合同终止的原因。i

E

论述黯、{题本 共02 }分

际谈谈物管业纠纷的起理及其睦嚣前。

五

提例分析题、本题 (51分}

2070年 l 月 ，某区小ll i 委主员会与海上中物业公司天签物订~托接服务合同某。宅住小

区由中

辑天公韭司理管 。207 0 年8舟，上 海拣的生先在住宅小区人后之一直没，缴有纳过物

业费。当物

~公健司能佳量在或管理费辑，草埠草生先认为自买己房了自子住，自己管己理，不

1

36

8器物

立公j词的管理。陈先生拒承给认物 t 公j与司jt 主 委虽会签订委托的黠合陀务为拒绝自 纳缴，并明声他不将会跟物合业司建任剖立物jt 管关理。系经jt 委 会多出酣谓

次解也有没 果结

问。:题

1本.的案业公物与小司业区主员会委订的签物委业服托合同务否能拣对先发生生法

效律力?什么为?

.2 果该委托如务服合对同先生陈法有律上约束的，力陈生先应该负哪些有务义?

3.

jt物 司能公沓通过诉讼径途护维己的自法权益合

138? 7

卷试号 代:222

4中央广电播大挺学2 01-0011 学年2第一度学期"开专慧章'期末辑试考半{卷 开i

物业

管理规法

试

答案题及评分准

(标供参考

)211 年01

另

…刑酷、{内窑髓确的潜正括在中骂号封";"誓不正确内请的摇号中在"写错"，需无革。改每小

题 2分 共 1， 分}5

1.对

2.

错3.

对

4 错.

5

.

二、错所在绘的四个择选中项选出一以个的军上答嚣，确戴将真序后号骂填黯在的嚣括号肉。 少选、选、锋选均多不得分莓小。题4 分，共 2 分0}

1.

BCDA

2.

C

3.AB DC

4.ACBD

5

BD

.

二三简答、{每题小姐 01分 ，共3 0 } 1.简分述业管物法棒理关系的特? 征:答物盘管法律理关性系的多质性重。( 2 分〉韭物理法律管关基系主本的体特定性。 2(分〉

物 管业理律法系关业中主居主导地位。于(分1物〉管理法律业系的关体客有特殊性。1(分〉物管业

理法

律系关国的干家程度预较比大 (2 。分)业物管法理律关系产生的变更、终1、1::.有严格程 的f f性和 要性式 (。 分〉

22. 篱在物述}/k.管理程过中民的事技行为侵的表。

现

(1)业物理公管司其及工作人执仔职员务成造最权损害的事责民。 (任2 分〉 2( 阔物})k./惨维工施而生产壁的板责任 。( 分〉2(3) 筑建物以其及摘物置悬、物发生搓倒、塌脱落坠落造、成他人害的损，斯其人或有理

管

也人承塾责枉，应能但证够自己没明过错的有人捧。外分〉

(。自妨的碍行为产商的债生权责任。1(〉分

(5) 坏被污染、境的侵环担责。任(分〉

1()6克 行为能力、人限制事民行能力人致为损人的害民事任责。(1分

〉7()妨害行因市产生为的使责权。(任1〉分

1

88

3

本题学只员事答出 项5或以内容 ~p上 可给满。分 3.简述 .物It!!务在合终闵的生原因

。

z答物业 务合服 ~司终I的原生盟主包要括以几下方面个z

(1)

基法律于规的定事发实生而止终 0。分〉 2)(基于当 人事的意思器终。 止( 分3

)() 3因!食目前可实的现终止。陌 2 (分〉

(4)

基于合阔的更 新终需。止(2 分

〉、论四埠革{本辈题共 20 i

结分合实诙谈黠物.!t管理纠I捞越因及其的防范 。1物..It智!要主纷的纠起因析分 8 (〉分

(

1立)法作滞工后物业管理，规立法层法次，内链槌容乱，乏缺权性。 威() 开发2摇摆商遗留

的问引题发后来物了业理管的矛。 (盾3 )缺完善乏市的竞场凯制争。(4) 物 管理业服的务

攘没有念立 建

a.2 业管物理纠的防给范措(1施0

分〉

(

1)善究相立关工作法 。2) 加(大行!.I规t化管理蔼力。度(3 )培育 完善物和!.t管I理甫， 场r

物e!.tI管纳理市场运入的行道轨 (4。 )主程物业.I!公司t过签通一份体具确现内、容详尽的.物!I管t

合同理规藏来双的有为。 (5方 进一)规步范政府行。

以上内为应容当合实结展开际定的一述阐，每要点 2，分 18共分。 爵卷清洁度 分。

2五、提剖分

盟{本题析 5 分}1

1.物该服务合韭对陈先生同生法产律效力。( 分)2!I.t委员合代表主主签业订服务合对

阿区小内业主者在的具约束有。力 3 分(黯〉经非.!It过主大会论终讨合止或合部向满等期因出现原方可 交管拒费理指( 3分 〉

2 陈.生先有物.负!t服I务合所国规的定务义职资和 ，(2 〉分要是按主交时物业管耀费纳和 合在同定约项范围事的内服从.!It物服公司管务理义务的。( 3分

〉3

.

窝了以

(。2分〉

3891

范文四：安全设施的含义

安全设施包括什么?

一、安全设施的含义 指企业(单位)在生产经营活动中将危险因素、有害因素控制在安全范围内以及预防、 减少、消除危害所配备的装置(设备)和采取的措施。

二、安全设施的分类 安全设施分为预防事故设施、控制事故设施、减少与消除事故影响设施 3类。

三、适用范围 本目录适用于中华人民共和国境内新建、改建、扩建危险化学品生产、储存装置和设施,以及 伴有危险化学品产生的化学品生产装置和设施的建设项目安全评价和安全设施设计审查及竣工验收。 ⒈ 预防 事故设施

⑴ 检测、报警设施 压力、温度、液位、流量、组份等报警设施,可燃气体、有毒有害气体、氧气等检测和报 警设施,用于安全检查和安全数据分析等检验检测设备、仪器。

⑵ 设备安全防护设施 防护罩、防护屏、负荷限制器、行程限制器,制动、限速、防雷、防潮、防晒、防冻、 防腐、防渗漏等设施,传动设备安全锁闭设施,电器过载保护设施,静电接地设施。

⑶ 防爆设施 各种电气、仪表的防爆设施,抑制助燃物品混入(如氮封)、易燃易爆气体和粉尘形成等设施,阻 隔防爆器材,防爆工器具。

⑷ 作业场所防护设施 作业场所的防辐射、防静电、防噪音、通风(除尘、排毒)、防护栏(网)、防滑、防灼 烫等设施。

⑸ 安全警示标志 包括各种指示、警示作业安全和逃生避难及风向等警示标志。

⒉ 控制事故设施

⑹ 泄压和止逆设施 用于泄压的阀门、爆破片、放空管等设施 , 用于止逆的阀门等设施,真空系统的密封设

施。

⑺ 紧急处理设施 紧急备用电源,紧急切断、分流、排放(火炬)、吸收、中和、冷却等设施,通入或者加入 惰性气体、反应抑制剂等设施,紧急停车、仪表联锁等设施。

⒊ 减少与消除事故影响设施

⑻ 防止火灾蔓延设施 阻火器、安全水封、回火防止器、防油(火)堤,防爆墙、防爆门等隔爆设施,防火墙、 防火门、蒸汽幕、水幕等设施,防火材料涂层。

⑼ 灭火设施 水喷淋、惰性气体、蒸气、泡沫释放等灭火设施,消火栓、高压

范文五：物业的设施设备的管理

物业的设施设备的管理

1、基本概念

1.1、物业设施设备的内容

物业的设施设备是指物业内部附属的和相关的各类市政、公用设备、设施的总称，它保证着物业各类功能的实现，为人们的工作和生活营造出特定的物业环境。

按专业划分：给排水、电气、强电、电梯升降、空调、消防、弱电等，其复杂程度与物业的等级相关，等级越高，功能越完善，种类就越多，系统就越复杂。

但是，它们都服务于一个整体。在现代物业的管理和控制技术下，从而形成一个令人方便、舒适、安全同时经济的物业环境。

1.2、物业设施设备管理的目的

就是要保证物业管理范围内各种设施设备的正常工作，满足业主（使用人）对工作、生活中的水、电、气、暖、交通、通讯、安全等方面的需求。保证和提高使用人的满意度（称为物业环境的品质）。所以，其管理的最终目的就是追求良好的物业环境品质，延长物业服务同时有效控制成本。

1.3、设施设备管理的特征。

1.3.1、强调服务性：以管理为基础，运行、保养、维修、为保障，围绕向用户提供良好服务为核心而展开。

1.3.2、强调不断提高专业性：随着物业设施设备的发展，专业性越来越强。现代楼宇中的智能化程度越来越高，如一卡通将越来越普遍的推行，相关的支持系统就越来越复杂。高品质的楼宇越来越多，有系统管理该类型的符合要求的专业人员普遍缺乏等。

1.3.3、强调经济性。

设施设备的投资越来越高，因而运行、维护成本越来越高。短期看运行和维护成本，长期看运行寿命，是看不见、但算得出的经济效益。

1.3.4、强调协调能力。

一是内部运行、维护的协调会提高我们的工作效率和降低运行成本（专业化分工；合作）；二是与社会的协调，会得到便利和政策上的优惠。

1.4、设施设备管理的现状和发展。

1.4.1、建设方：

在设计、建设阶段较少考虑建成后使用的节约和便利，而过多考虑如何节省一次性投资，有的虎头蛇尾，设备同一物业的档次偏差很大，甚至开始愿花大价钱购设备，不愿花小钱搞好机房环境。有些项目公司无经验，总体设备不配套，造成系统的协调和匹配问题。有些设施、设备设计、安装脱离实际，反而给使用人带来不便和浪费。有的安装、调试很糟，工程部不愿认真按规范进行承接查验，物业底气不足，不敢吭气，造成先天不足，后天难管，恶性循环。

1.4.2、物业服务方。

1.4.2.1、承接查验不能按规范进行。

一是责任心不强，把关不严。

二是专业不精，不能发现问题。

三是迫于甲方的压力，不能按照规范进行承接查验。

1.4.2.2、观念滞后，服务对象不明。

我们服务的对象是权利人，前期是开发商，这仅是过渡期，长期是业主。从而造成在具体物业服务中的长期被动局面——保证物业用户的舒适、高效才是我们设施设备管理工作的最终目标。

1.4.2.3、设施设备管理的思路不清。

首先是运行：经济、高效；

其次是保养：规范、实际、长效；

维修：一般性维修做实，大、中修由专业公司进行。

1.4.2.4、人才缺乏，待遇偏低。

1.4.3、发展趋势。

物业管理向专业化、社会化发展不容置疑。

一是专业化管理使品质得到保证和提升；

二是有利于节约成本，其关键是人力成本（专业化人力成本——利用率）；

三、方便、快捷达到预期的目的（自管的进程从招聘开始——运

行周期亦不能满足需求）；

四、新物业的体量、技术含量和业主的多元性亦造成委托专业公

司的必然性；

五、物业是百年以上的不动产，市场的发展和相对稳定的特殊性

和优越性对专业公司带来生机和稳定。

各类物业常规的设施设备系统

1、供配电系统

进线隔离柜、高压进线柜、计量柜、变压器柜、母线隔离柜、联络柜、互投柜、PI （电压互感器）柜、直流屏、中央信号屏、电流互感器、避雷器、接地刀闸、高压母线、变压器、继电保护装置等组成。

2、给排水系统

供水泵、水箱水池、阀门和管网

3、电梯升降系统

4、空调系统 （采暖）

中央空调 热水供暖

局部空调 蒸汽供暖

混合空调 热水供暖

5、消防系统

报警系统

消防控制中心

消防水泵

消火栓

喷淋系统

防火隔离系统（卷帘门、防火门）

自动灭火系统

防排烟系统

相关管网

6、弱电系统

1）、安全技术防范要求

A 、有线电视及卫星接收系统

B 、闭路电视监控

C 、对讲及报警

D 、周界防越系统

E 、电子巡更系统

F 、红外报警及感应系统

G 、门禁系统、指纹识别系统

2）、楼宇自动化系统

3）、广播会议设备系统

4）、车辆会议系统

5）、综合布线系统

6）、公共信息服务系统

7）、通讯系统

一、供配电系统

1、Δ供配电系统分为高压供电和低压供电，一般供电为10KV 。1KV

为高压/1KV以下为低压。

Δ按供电回路数目分为单回路供电和多回路供电。

Δ按备用电源分有备用电源供电和无备用电源供电。

Δ我们通常说的按负荷分：一级负荷及二级负荷，一级负荷必须

保证任何时候都不间断供电；二级允许短时间断电。

2、高压供电：是指高压供电（10KV ）及变压器部分的电气工程。 低压配电：380V/220V，变压器之后为低压配电工程。

3、用电计量：分高供高计，在高压侧计量（重点大户，单台变压器

为500KVA 及以上的）

高供低计，在低压侧计量（住宅，对用户较有利）

4、应注意的问题

（1）、变压器的运行安全。

现基本都用干式变压器（油浸的较少），防止超温（会降低绝缘，加速老化），因为规范确定凡安装在地下室需采用干式变压器（防火），需加强通风（有效的强迫风冷能提高容量50%，但为短期超负荷），油浸变压器油温极限超过95摄氏度（一般85摄氏度），干式超过155摄氏度时，必须立即减负，或退出运行，否则易出事故。

（2）、加强运行情况监督。

抄表是监督运行并留有痕迹的重要手段，以前一般规定是每小时一次，由于现在技术的发展，每班至少记录二次，视负载情况而定。

（3）、严格倒闸操作票制度，倒闸必须要有监护人。

（4）、注意安全防护用具的定期检验，正确保管、使用。

（5）、注意无功功率补偿（工频感性负载补偿），以提高功率因素，

改善电能质量。

①、投入根据负荷的大小，负荷原有功率因素和提高后的功率因素，加以确定（专业），尤其注意不得过补偿。

②、注意电力电容器的使用情况，及时更换，注意成本。 ③、用电奖励的处理。（1%）

（6）、注意安全防范。

①、绝缘垫与警示线。

②、小动物侵入（注意桥架、电缆沟门、窗的封堵） 。 ③、灭火器材（三组份灭火器）。

7、培训和演练，以解决值班电工的技能不一。

8、灰尘与潮温对设备的影响（保养中重视环境，接收时的彻底清洁）。

9、关键表单：

（1）、运行记录表，按照供电局规范要求加以调整，必须有印刷

编号。

（2）、运行（值班）记录本，对班内异动、异常、维修、跳闸、

倒闸等必须记录清楚，交班要清晰。

（3）、外来人员登记本。

（4）、维修记录本（维修部位、维修结果、终结时间、维修人员、

更换的主要材料均详细记录）。

（5）、倒闸操作票。

（6）、交接班记录本。

（7）、绝缘器具耐压试验。

（8）、上级变电站电话通知记录，控中心通讯记录。

二、给排水系统

（一）、系统的构成：管材、配件及设备。

1、管材：

分金属管材和非金属管材。

以前，一般下水（污水）用铸铁管，供水采用钢管。分有缝钢管与无缝钢管，但为抗氧化，均为镀锌管。无缝钢管抗压强度高，但由于造价高，易锈蚀等问题，现许多场合采用非金属管（塑料或复合塑料管）。

非金属管，现在典型的为PAP （塑、铝复合管），PE-X （交联聚乙烯管）和PP-R 管（无规共聚聚丙烯管），日常常用在室内生活给水系统。特点：不锈、不结垢、耐温。（一般70摄氏度左右，不可超过95摄氏度。）

其中，PAP 管可作生活用水室内隐蔽敷设，亦可作水暖管，PP-R 刚性较好，明管，PE-X 线膨胀系数大，低要求、低成本采用。

2、配件

（1）、阀门

截止阀≤DN50

闸阀≥DN70

蝶阀 开启度在90度范围翻转起调节和关闭水流，方便

但不易关严。

止回阀 阻止水反向流动。

浮球阀 用于控制水箱水位，实用，便宜易失灵，建议

用“液压水位控制阀”。

3、设备：水泵

我们日常使用的多为离心式水泵，其中又分为单级水泵和多级水泵。

多级水泵为多个叶轮平行地装在同一轴上，使水从一个叶

轮进入另一个叶轮，产生叠加压力，作为高压供水的动力装置。

4、系统的保养

（1）、金属管材必须注意防锈，一般每年1-2次油漆保护，颜

色必须按规范：给水绿、消防红、煤气黄、污水黑，流向指示。

（2）、管道的保温不仅会对能源的消耗，而且对管道锈蚀的影

响很大。

（3）、管路的水流向指示，阀门的开关指示必须清晰、明了。

其中常闭与常开的标识区别要清。

（4）、阀门的螺杆必须加以润滑及护套保护。

5、定期检查压力表并留有痕迹。

6、水泵的保养

（1）、注意轴封，填料的使用（盘根）要合适，有浸油，浸石

墨的石棉绳，也有碳素纤维及其它合成材料的，适用不漏就行，光图便宜也不行。（对于机械密封、运行时必须注满水。决不能干磨，否则立即损坏。）

（2）、注意更换润滑油，机油建议运行500h ，润滑脂（黄油）

1500h 左右就需更换一次。

（3）、拆解维修时，注意视叶轮的磨损情况修复和更换，注意串轴。

（4）、注意电动机的状况，特别是温度与声响（轴承）。

（5）、注意变频器的运行，防潮、防尘、防人为破坏，注意检查

维修的部位，保存好数据单元，防花冤枉钱（电脑主控芯片）。

7、水箱

（1）、定期清洗，每年1-2次，防氯气对人伤害。

（2）、防止浮球阀失灵，双保险为好（液压水位控制阀）。

（3）、加锁防盗（双锁）。

（4）、水位标志明显，防水位过高时水溢流。

8、污水泵

（1）、手动、自动必须可靠、准确，防止失灵。

（2）、满足突发事件的应急排放需求。

（3）、排水器加装过滤网慎防堵塞。

（4）、注意人身安全与设备安全（加设提示及防护标识防止跌

入）。

9、供水压力控制

（1）、电接点压力表

（2）、气压罐水压控制

（3）、变频调速恒压供水

（4）、高层建筑减压供水

三、电梯升降系统

（一）、电梯的分类（物业常用）

按用途分

1、乘客电梯

2、载货电梯（现代载货梯有自动运行记录）

3、客货梯

4、消防梯（火警情况下，适合消防人员专用，在火警时不自动迫

降，在单独机房内安装的），1分钟内由底层到顶层。

5、自动扶梯

按驱动系统分类

1、直流电梯

2、交流电梯（交流双速电梯、变频调速电梯）

3、液压电梯

4、齿轮齿条

5、螺杆式

6、直线电机驱动

（二）、电梯的基本结构

1、轿厢

2、门系统

3、导向系统

4、曳引系统

5、对重系统

6、安全保护系统（机械方面限速系统、缓冲系统及端站保护装置；

电器方面：超速保护、供电断相错相、超限、层门轿厢门、五方对讲）

（三）、电梯速度

电梯速度≤1m/s 为低速梯，快速1～2 m/s，高速2～3 m/s，

超高速3～10 m/s。

（四）、电梯的管理

1、接管

（1）、电梯的技术资料，包括检验合格文件。

（2）、收取并保管厅门、工作状态转换电气钥匙、轿厢内召唤板

钥匙和机房门钥匙。

（3）、收集并妥善保管电梯备品、备件、附件及工具（根据随机

厂家资料对照，造册）。

（4）、五方对讲系统。

2、制定运行方案

其中：使用说明

报警方法，报修电话

使用管理方法

确定责任人

3、注意要点

（1）、新电梯在装修期间的保护，以杉木集成板为好，忌用中纤板。

（2）、注意平时特别是装修期间，因门机地槽的不洁引起的导靴

受阻与损坏。

（3）、注意日常维护中的加油润滑的监督，油杯、导轨、钢绳等。

（4）、对刹车系统的检查。

（5）、做好日检、周检、季检、年检。

（6）、电梯困人应急处理。

其中：日检

①、厅门闭锁。

②、轿门，光幕面板的清洁。

③、机房常规及卫生（轿厢不锈钢壁的正确保养的注意）。 ④、轿门地槽。

周检

①、轿门开关时各级减速是否正常。

②、消防功能是否正常。

③、报警和应急功能，警铃、三方对讲系统、电话等报警装

置与管理部门能否及时应答。

季检

①、对机房配合专业公司进行全面检查，主要对曳引机运行

噪声异常。

减速机是否漏油，缺油及异常。

减速厢及电机的温升。

电磁抱闸的制动可靠性。

限速器运转的灵活可靠性。

控制柜内电气元件动作及极限开关动作是否可靠。

②、电梯平层有无异常。

年检，委托安全主管机关进行。

①、检查要留有痕迹。

②、确保按时按章进行。

③、电梯安全无小事。

④、（年检）合格证必须明示（张贴在轿内），必须按时年检。

（五）、相关必备表单

1、巡检记录表（现场必须有）

2、巡查记录本（单列）

3、维保记录本（并对应列台帐及档案）

四、空调系统

（一）、空气调节的温度、湿度、流速。

空气温度的高低，对人体的舒适度和健康影响很大，理论或理想的室内温度，冬季20-24℃，夏季22-27℃，现在提倡节能，提倡冬季室内10℃，夏季30℃才开空调，实际效果值得讨论，我们一般还是控制在25℃±2℃，即冬季在23℃，夏季在27℃左右为宜。但注意夏季如在30℃人们会感觉热，冬季超过25℃也觉得不妥，实际冬季18-22℃，夏季在25-28℃，大家较能接受。

湿度注意保持在40%∽60%，冬、夏季可适当偏离10%左右，注意调节，流速≤0.3m/s，冬季≤0.2m/s，忌超0.5m/s。 此项对能耗有相当影响，注意：

1、挂表在主区域监测，注意要在中端（首、末端均有问题）。

2、注意开关机的提前量。

3、注意运行中出力量的调节、科学、合理。

4、注意新风量不能<10%，决不能>40%。一般在30%，视情况而定，另CO 2尝试低于0.1%。

5、注意对空气管道的管理（含保温），特别注意对滤网的清洗，一般仅注意每年1-2次的出回风口滤网的定期清洗，实则对系统进风口的粗效过滤器和中效过滤器更应重视，高档楼宇已开展通风管道的清洗。

6、注意管道的保温，避免能源浪费。

7、有热水锅炉为空调服务的，出水口温度≤62℃（65℃）。

8、要注意对风机盘管风口的清洗，定期除垢。

9、注意分期（一次/年）对风机轴承加油，否则噪声增加，不要出现风机反转的笑话。

10、为提倡和加强环保注意R11、12的禁用，R22、R134、152的推行，混合性制冷剂（R410A 、407C ）。老设备防止泄漏（氨——爆）。

11、注意压缩式与吸收式机组的区别，冷媒的使用注意事项和环境要求。其中，验收时，注意在地下室中的安装规范是否符合，用氟里昂压缩式机组为机房净高≥4m, 氨压缩式≥4.8m, 溴化锂吸收式，设备顶部距楼板≥1.2m, （地下室注意温度，排风）。

12、注意中央空调与VRV 系统的区别和调节。

13、坚持做好中央空调水系统的处理工作。

14、运行管理目标：管理制度化，操作规范化，人员专业化，职能责任化。

15、突发事件处理预案

（1）、有害气体泄漏或传染病浒期。

（2）、消防应急预案。

（3）、突发爆管应急预案。

（4）、发生机械、人身事故预案。

五、消防系统：由火灾自动报警系统、自动灭火系统、应急照明系统组成

（一）、室外消防设施

1、消火栓：注意数量 一般80m —120m 应有一处

月标状况（记录），定期刷漆保护（一次/年）

2、室外消防栓箱（含室内）

①箱、枪头、水带要编号，防遗失

②注意对箱体的管理

其中水带的防霉、老化

枪头的锈蚀

箱体的损坏（木质的易坏，铁质的易锈）

③相关表单

箱内有设备表配制时间，注意数量、责任人

箱外有巡检表

封签的科学设计和使用（不宜上锁）

（二）、室内消防系统

1、消防水池注意安全及清洁

泥沙泛起引起设备事故

水量不足引发消防安全

阀门控制不好而引发意外

2、消防灭火系统（火灾报警与联动控制系统）

①消防泵（喷淋泵）的日常维护与保养

进水量流量大

每月必须启动1～2次，每次15秒钟，每周手盘1～2次，以注意压力和灵活转动为准。

3、确认启动与联动有效（每月1次）。

4、确认报警系统的可靠有效（每月1次），特别注意烟感报警，宁可信其有，不可麻痹。

5、操作人员的预防性演练（规范、实用、准确）。

可防止事故时损失的扩大。

6、防烟防火服必须常备、易取。

7、做好宣传，防止误报及喷淋头温感器的防损坏。

8、演练时注意送排烟装置的使用。

①、关闭防火门、防火阀、防火帘，强制电梯迫降，自动切断非

消防系统的电源，启动防、排烟风机、排烟阀，疏散通道的新风机。火灾事故广播和疏散广播的操作。

②、报警程序的控制（防止骚动、防止扩大化或不及时报） ③、义务消防队的系统培训

9、注意消防隔离的可靠有效

10、注意训练有素的人才能上岗，切忌不能随意派人顶岗。

（三）、消防箱

1、管理同水龙箱

2、注意手提式灭火器过期失效、失压，定期检查，留有记录（现场要有），定期试验（满一年以上压力够的抽检）。

3、必须注意换药的质量与重量

4、注意干粉灭火剂的种类

①、二组份：即B 、C 类，是由碳酸氢钠（钾）为基料的干粉，用于扑灭易燃液体（B 类）、气体（C 类）和常电设备的火灾） ②、三组份（ABC 干粉）是以磷酸三钠、磷酸氢二氨、磷酸二氢

氨及其混合料，与二组份相比，可增加扑灭可燃固体（A 类大火），所以我们常备三组份。但训练时注意使用时间10-20秒，要对准火源底部，再拔插销。

（四）、二氧化碳系统

当空气中CO 2含量低于12%或CO 2浓度达到30%～35%时火焰会熄

灭，因CO 2不含水、不导电，可以扑灭精密仪器、电气及其他不能用

水的大火（如档案室、变压器室等）效果好，造价高，但管理要注意安全防泄露、钢瓶爆裂等，当放出时会迅速蒸发，温度会降到-78.5摄氏度，注意防冻伤。

（五）、消防控制设备：

1、组成：火灾报警控制器

自动灭火系统控制装置

室内消火栓系统控制装置 防、排烟系统控制装置 空调通风系统控制装置 防火门、防火卷帘控制装置 电梯迫降控制装置 火灾应急广播报警、警报、消防通讯 应急照明、疏散指示标志控制装置

2、电源：宜采用直流24V

应急照明和疏散指示电源在火灾时，应保证供电时间不少于

20分钟，100米以上的高层建筑为30分钟。

（六）、消防应急预案

六、弱电系统

（一）、安全防范系统

1、闭路监视系统

组成：摄像，传输，控制，图像处理

（1）、摄像：

普通，红外

定向，转向 垂直±45゜，水平30゜～150゜

（2）、传输

馈线（分有线和无线）

视频电缆补偿

视频放大（距离过长及讯号衰减）

（3）、控制部分

原多为集中控制器

现为微机控制器

（4）、图像处理与显示

解决：

① 操作人员的熟练程度（调图）

② 存档

③ 查阅录像（权限设置）

④ 硬盘录像机的自动录像与报警功能

2、周界防范系统

一般由探测器，报警控制器，模拟显示屏（电子地图），探照灯，声音报警器等组成。

（1）、探测器

（2）、红外、激光、微波对射

（3）、振动电流传感器

（4）、泄露同轴电缆的周界防范技术

一般使用①

周界报警器有的可以驱动（通过联动）。现场电视监视系统，去实时记录现场的入侵行为。（现大多无此功能）

3 、电子巡更系统

分有线巡更和离线巡更二种；

巡更记录器、指定线路、时间

有线巡更系统 将读卡器及其它数据识别器安装在固定重要部位；

离线巡更则相反，无线布线，方便、快捷；由信息钮，巡更棒，通信座，电脑及管理软件组成，造价较高。

4 、楼宇对讲与家庭防范系统

1）、对讲与可视对讲

单户型、单元型和联网型

联网型大门口主机，单元门主机、地库（车库）主机，用户

分机与小区的管理主机联网，实现集中管理。

2）、家庭安防

⑴、探测器

幕帘探测器，玻璃破碎探测器，红外线微波双鉴探测器，燃气探测器，烟感等；

⑵、紧急救助

注意：

1. 维修费用并不高，技术亦不复杂，不要玄，专业维保要价高；

2. 比较娇气，使用要善待；

3. 对业主要约定明确损坏及维修责任；

4. 一卡通必须专人管理，除技术问题外，还有安全责任、经济管理问题。

（二）、楼宇自动化系统：

采用现代传感技术、计算机技术和通信技术，将与建筑物有关的空调通风、冷热源、变配电、给排水、消防、保安、运输等设备集中监视、控制和管理为目的而构成的综合系统。它提供了舒适宜人的环境，改善提高设备系统的运行效率，达到节约能源的效果。 实现：

1、保证建筑物内办公和生活环境舒适满意；

2、进行科学管理，使楼宇内的设备达到最佳运行状态；

3、节约能源，确保系统能耗保持最低；

4、提高维护水平，优化设备使用性能和寿命；

5、减少运行和巡视人员，降低劳动强度。

楼宇自动化控制系统由三层结构组成：工作站层、网络控制器层、现场控制器层。

设备设施维修管理

设备设施大中修内容：

1、 依据

（1）、设施设备技术评估报告（常规每年一次，特殊情况随时评估）

（2）、设施设备大中修计划（依据评估报告的结论制定）

（3）、XX 设备大（中）修（更新、改造）方案

（4）、物业服务合同

（5）、管理规约

2、 影响因素

（1）、开/关周期的次数

（2）、运行时间

（3）、平均负载

（4）、最初安装或最后一次大修后起算时间

（5）、空气泄漏和净化的程度

（6）、设备日常维护保养的水平

3、 大中修管理工作内容

（1）、大中修工程项目内容

（2）、项目设计方案

（3）、落实大修项目施工任务

（4）、进行施工组织与准备

（5）、施工中的控制、督促、检查

（6）、工程实施验收

（7）、工程项目结算

4、专项维修资金的使用

设施设备的维修保养计划

（1）、维修种类的划分。

○1、预防性维修（定期维修），计划性，监测下预知性、改善性维修。

○2、事后维修。

3、紧急抢修。 ○

（2）、修理类别。

1、大修，是最大的计划维修，主要构件损坏严重，主要性能丧○

失，安全性、可靠性严重下降（计划及预知）——维修资金列支

2、中修。介于大、小修期间，难以界定，慎决。 ○

3、小修。 ○

针对日常运行及查检、定检发现的问题，缺相关零部件，进行修复，更换失效的零件，以恢复正常功能，花费不大，动作也不大。

（3）、维修计划。

1、按时间进度编制的计划。 ○

年度维修、保养计划。

季度维修、保养计划。

月度维修、保养计划（分计划和临时计划）。

2、按修理类别编制的计划。 ○

大修类别编制的计划。

中修编制的计划。

小修编制的计划。

（4）、编制依据。

物业使用与运行急需的。

考虑工作量的平衡。

考虑到准备时间和维修时间的影响。

考虑到企业资源与能力。

可操作性和可验证性。

较大影响的关键设备，在合适时间段的维修。

（5）、基础工作。

○1、所有设备的分类

可按性质分类。如空调系统设备、垂直运输设备等。

可按主机（重点设备分类）再分子项。

2、必须建立设备档案。 ○

Δ 现场设备必须要有卡，注明：设备名称、制造厂家、安装位置、

启用时间、设备编号、责任人。

Δ 必须有设备清册（台帐）。

清册分一览表、检查表、台帐和专项设备档案。

Δ 重点设备随机必须有维护维修记录本，其中维修时间、维修部

位、修复结论、执行人、检查人须详细记载，1-3年一换，存在该设备的专户档案备查。

Δ 所有的运行、维修记录必须按原始态定期存档，不能缺失，必

须真实、详尽。

Δ 所有的按计划维修其过程与结束必须留有书面痕迹并存档，形

成闭环。

Δ 所有的设备必须编号（含灭火器、灭火箱、消防箱）

转载请注明出处范文大全网 » 设备管理的含义